購買土地環節稅務(wu)常見問題

一、所得(de)稅(shui)交納疑難問(wen)題

土地出讓在項(xiang)目公(gong)司推行差值(zhi)扣(kou)減的標準是啥？

回應：依據《財政部、國家(jia)稅(shui)務(wu)總局(ju)關于(yu)明確金融、房地(di)產開(kai)發(fa)、教育輔助服務(wu)等增(zeng)值稅(shui)政策的(de)通知》（稅(shui)務(wu)總局(ju)【2016】140號）第八(ba)條(tiao)要求(qiu)：房產開(kai)發(fa)公(gong)司(si)（包含好幾個房地(di)產開(kai)發(fa)商構成的(de)聯合(he)）轉讓土地(di)資(zi)源(yuan)(yuan)向政府機構付款土地(di)資(zi)源(yuan)(yuan)合(he)同款后，開(kai)設(she)項目(mu)公(gong)司(si)對該轉讓土地(di)資(zi)源(yuan)(yuan)開(kai)展(zhan)開(kai)發(fa)設(she)計，另外合(he)乎(hu)以(yi)下標準的(de)，能夠 項目(mu)公(gong)司(si)按照規定扣減房產開(kai)發(fa)公(gong)司(si)向政府機構付款的(de)土地(di)資(zi)源(yuan)(yuan)合(he)同款。

房產開發公司、呼市財務費用項目公司、政府機構三方簽署變更協議或補充合同，將土地資源買受人變動為項目公司；

政府機構轉讓土地資源的主要用途、整體規劃等標準不會改變的狀況下，簽定變更協議或補充合同時，土地資源合同款總金額不會改變；項目公(gong)司的所(suo)有(you)股(gu)份由轉(zhuan)讓土地資源的房產開發(fa)公(gong)司擁有(you)。

房地產開發商依照要求推行差值扣減向政府機構付款的土地資源合同款主要內容是啥？回(hui)應(ying)：依據《財政(zheng)(zheng)(zheng)部(bu)、國家稅務(wu)總(zong)局關(guan)于明確金融、房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)、教育(yu)輔助服務(wu)等增(zeng)值稅政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)的(de)(de)(de)通(tong)知》（稅務(wu)總(zong)局【2016】140號(hao)）《營業(ye)稅改征(zheng)(zheng)增(zeng)值稅試點有關(guan)事項(xiang)的(de)(de)(de)規定(ding)》（稅務(wu)總(zong)局〔2016〕36號(hao)）第一條第（三(san)）項(xiang)第10點中“向政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)機(ji)構付款的(de)(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)資(zi)源(yuan)(yuan)合同(tong)款”，包含土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)資(zi)源(yuan)(yuan)買(mai)受人(ren)向政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)機(ji)構付款的(de)(de)(de)征(zheng)(zheng)收土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)和房(fang)屋(wu)拆遷補償(chang)(chang)(chang)(chang)花(hua)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)、土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)資(zi)源(yuan)(yuan)早(zao)期開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)設(she)計(ji)花(hua)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)和土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)交易盈利等。土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)資(zi)源(yuan)(yuan)早(zao)期開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)設(she)計(ji)花(hua)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)為政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)部(bu)門在(zai)征(zheng)(zheng)用土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)、拆遷補償(chang)(chang)(chang)(chang)安置(zhi)賠償(chang)(chang)(chang)(chang)、“三(san)通(tong)一平(ping)”或“七通(tong)一平(ping)”等將(jiang)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)資(zi)源(yuan)(yuan)由(you)生地(di)(di)(di)(di)(di)(di)黃變動為熟地(di)(di)(di)(di)(di)(di)黃全過程中產(chan)生的(de)(de)(de)花(hua)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)，實際包含地(di)(di)(di)(di)(di)(di)貌(mao)勘察費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)、征(zheng)(zheng)收土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)賠償(chang)(chang)(chang)(chang)非、附屬物賠償(chang)(chang)(chang)(chang)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)（動遷賠償(chang)(chang)(chang)(chang)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)）、林(lin)(lin)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)類(lei)賠償(chang)(chang)(chang)(chang)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)、山林(lin)(lin)植物群落修(xiu)復費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)、林(lin)(lin)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)類(lei)愿意應(ying)用采伐費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)、應(ying)用林(lin)(lin)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)類(lei)擔保費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)、耕地(di)(di)(di)(di)(di)(di)占用稅、基礎(chu)設(she)施建設(she)配套費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)、公用事業(ye)基本建設(she)配套費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)、住宅小區開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)設(she)計(ji)配套費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)等。

二、合(he)同印(yin)花(hua)稅交納疑難問題

呼市財務管理房產投資公司、項目公司、土地資源單位簽署土地資源選購行為主體合同補充協議，是不是再度交納合同印花稅？

回應：購(gou)地(di)合同(tong)補充協議系三方對原土地(di)交(jiao)易合同(tong)主體(ti)的(de)變更(geng)協議，不(bu)屬于再度簽(qian)署(shu)土地(di)交(jiao)易合同(tong)書，不(bu)用(yong)再度交(jiao)納合同(tong)印花稅。

合同印花稅的(de)交納行(xing)為主(zhu)體(ti)是房(fang)產投資(zi)公司(si)(si)還是項(xiang)目公司(si)(si)？

回應：根據(ju)《中華(hua)人(ren)民國(guo)和國(guo)印(yin)花(hua)稅暫行(xing)(xing)條(tiao)例》第(di)七(qi)條(tiao)要(yao)求：應納(na)稅憑證理(li)應于書立或是(shi)堅振時(shi)貼花(hua)紙。該(gai)條(tiao)文要(yao)求合同(tong)印(yin)花(hua)稅交納(na)應是(shi)與(yu)土地(di)單位(wei)簽署土地(di)交易合同(tong)書的行(xing)(xing)為主體為標準。

三、土地稅交納疑難問(wen)題

以轉讓或分享方法(fa)有償服(fu)務獲得(de)土(tu)地(di)(di)使用權證的，土(tu)地(di)(di)稅(shui)交納的算起點如何確(que)定？

回(hui)應(ying)(ying)：根據稅(shui)務總局【2006】186號要求，以(yi)轉讓或出讓方(fang)法有償服務獲(huo)得(de)土(tu)(tu)地使用權證的，應(ying)(ying)由(you)購買方(fang)從土(tu)(tu)地資源轉讓協議承諾(nuo)交貨(huo)土(tu)(tu)地資源時(shi)間的下月(yue)起交納城(cheng)區(qu)土(tu)(tu)地稅(shui)；轉讓協議未承諾(nuo)交貨(huo)土(tu)(tu)地資源時(shi)間的，由(you)購買方(fang)從合同(tong)簽訂的下月(yue)起交納城(cheng)區(qu)土(tu)(tu)地稅(shui)。

若土(tu)地交易合同書中(zhong)沒(mei)有承(cheng)諾(nuo)交地時間(jian)，怎樣交納土(tu)地稅(shui)？

回應：依據(ju)稅務總局(ju)【2008】年(nian)152號要求，經(jing)營者因房地(di)(di)產(chan)、土地(di)(di)資源的(de)(de)商品或支(zhi)(zhi)配權情(qing)況(kuang)(kuang)產(chan)生(sheng)變化而依規停(ting)止房地(di)(di)產(chan)稅、城區土地(di)(di)稅繳稅責任的(de)(de)，其應繳稅金的(de)(de)測算應截至房地(di)(di)產(chan)、土地(di)(di)資源的(de)(de)商品或支(zhi)(zhi)配權情(qing)況(kuang)(kuang)產(chan)生(sheng)變化的(de)(de)當月底(di)。

房產(chan)公司(si)開發設計商業用地的土地稅(shui)何時(shi)終止交納？

回應(ying)：現階段暫沒有(you)確立(li)的文(wen)檔要求，在操作過程(cheng)中(zhong)，全國各地(di)稅(shui)務局終止征繳房產公司開發設(she)計商(shang)業用地(di)的土地(di)稅(shui)分三(san)種：

開發設計新項目獲得(de)預售證，全(quan)部新項目商業用地即停(ting)征(zheng)土地稅。

依據業(ye)主辦出(chu)土(tu)(tu)地使用證(zheng)的總(zong)面積終止征繳相(xiang)對總(zong)面積的土(tu)(tu)地稅。

依據簽合同的市場銷售總面積占所(suo)有(you)可(ke)售總建筑(zhu)面積的占比平(ping)攤出已市場銷售的土地(di)面積，終止征繳(jiao)相匹配(pei)總面積的土地(di)稅。

未辦運轉辦理手(shou)續的(de)集體土地(di)，由誰交土地(di)稅？

回應：根據《財政部.國際稅(shui)務(wu)總局(ju)關于集體土地(di)(di)城鎮使用(yong)(yong)稅(shui)有(you)關政策的通知》（稅(shui)務(wu)總局(ju)【2006】56號要(yao)求：城鄉土地(di)(di)稅(shui)繳稅(shui)范(fan)疇內具體使用(yong)(yong)稅(shui)全(quan)民所(suo)有(you)土地(di)(di)、但未辦(ban)土地(di)(di)使用(yong)(yong)權證運轉(zhuan)辦(ban)理(li)手續的，由具體應用(yong)(yong)集體用(yong)(yong)地(di)(di)的企業和本人按照規定(ding)交(jiao)納城區土地(di)(di)稅(shui)。

四、房產契稅交納(na)疑難問題(ti)

土(tu)地(di)資源轉性合同書(shu)是不是繳房產契稅？

回應(ying)(ying)：依據國稅(shui)(shui)發【2008】662號：“依據現(xian)行(xing)標準房產契稅(shui)(shui)現(xian)行(xing)政策要(yao)求，對經營者因(yin)(yin)更(geng)改用(yong)地性(xing)質而(er)簽(qian)署(shu)土(tu)地使用(yong)權證轉讓合同(tong)變更(geng)協議書(shu)或再次簽(qian)署(shu)土(tu)地使用(yong)權證轉讓合同(tong)書(shu)的，應(ying)(ying)征繳(jiao)房產契稅(shui)(shui)。計稅(shui)(shui)基礎為因(yin)(yin)更(geng)改用(yong)地性(xing)質應(ying)(ying)補交(jiao)(jiao)的土(tu)地資源(yuan)收益金及(ji)應(ying)(ying)補交(jiao)(jiao)政府部(bu)門的其它雜費。”，因(yin)(yin)此(ci)土(tu)地資源(yuan)轉性(xing)合同(tong)書(shu)應(ying)(ying)征繳(jiao)房產契稅(shui)(shui)。